Byggesaksgebyret for en boligblokk i tre etasjer med 15 leiligheter varierer fra 70.000 til 290.000 kroner, påpeker Jan Bergan. Illustrasjonsfoto: Espen Bratlie, Samfoto

Bør vi innføre makssatser på byggesak?

Debatt. Store variasjoner i byggesaksgebyr for samme type saker, tilsier at felles maksimalsatser bør vurderes.
28.8 2017 08:47
Er prinsippet om selvkost ivaretatt, slik at ulovlige gebyr ikke forekommer?

Jeg våger påstanden at en del kommuner ikke er fullt ut bekvemme med størrelsen på egne byggesaksgebyrer. Er det virkelig greit at prisen på samme type tjenester varierer så vidt mye som i dag? Og er prinsippet om selvkost ivaretatt, slik at ulovlige gebyr ikke forekommer?

Forskjellene i årsgebyr for vann og avløp kan også være betydelige. Normalt vil denne variasjonen likevel framstå som mer logisk. Folk flest forstår at for eksempel store anleggsinvesteringer kan påvirke størrelsen på årsgebyret.

For byggesak derimot, er innholdet i tjenesten identisk i alle kommuner: Avgjøre byggesøknader, føre tilsyn, følge opp ulovligheter og veilede publikum.

Det finnes i dag ingen felles forståelse omkring hva som konkret kan være maksimalprisen for behandlingen av de søknadspliktige tiltakene. Departementets retningslinjer om gebyrfastsettelse er generelle, og publisert den gang gebyrbildet var mer ensartet.

Ordningen med at fylkesmennene måtte godkjenne gebyrreglementet i byggesaker, opphørte i tiden omkring ny kommunelov i 1992. KS, som er kommunenes egen interesseorganisasjon, burde nok ha tatt et bedre grep om stafettpinnen for å sikre en mer koordinert gebyrutvikling.

Det er likevel ikke grunn til å betvile at majoriteten av kommunene praktiserer en nøktern tilnærming til hvilke satser som skal gjelde. Enkelte velger dessuten markant lave gebyrer som ledd i arbeidet med å tiltrekke seg mer aktivitet mv.

I den andre enden av skalaen befinner seg for tiden byggesaksgebyrer som historisk sett er høye.

Huseiernes Landsforbund påviste tidligere i år at kommunenes gebyr for behandling av søknad om oppføring av enebolig varierer fra 1.240 til 49.878 kroner.

Et kjapt søk på hjemmesiden til et lite utvalg kommuner avdekker flere variasjoner:

  • For en boligblokk i tre etasjer inneholdende 15 leiligheter varierer gebyret fra 70.000 til 290.000 kroner.

  • For et produksjons- og lagerbygg med et areal på 7.000 m² varierer gebyret fra 75.000 til 500.000 kroner.

  • Gebyret for behandling av søknad om dispensasjon varierer fra det mer beskjedne til ca. 16.000 kroner. Dispensasjonsgebyret kommer i tillegg til det ordinære gebyret i byggesaken. For små, men likevel søknadspliktige tiltak, vil dispensasjonsandelen av gebyret dermed lett bli uforholdsmessig stor.

  • Avslås byggesøknaden varierer kommunenes krav om gebyr, fra fullt gebyr, prosentvis reduksjon av gebyret til ikke gebyr.

  • Gebyr for gjennomføring av forhåndskonferanse forekommer. Kommunal- og regionaldepartementet frarådet i 2002 spesifikt gebyr for forhåndskonferanse. Begrunnelsen var at forhåndskonferansen kan være ressursbesparende for begge parter, og at det vil være uheldig hvis gebyret hindrer tiltakshavere fra å benytte denne muligheten.

Hjemmelen for å kreve gebyr i byggesaker er plan- og bygningsloven § 33–1 (utdrag):

«Kommunestyret selv kan gi forskrift om gebyr til kommunen for behandling av søknad om tillatelse, utferdigelse av kart og attester og for andre arbeid som det etter denne lov eller forskrift påhviler kommunen å utføre, herunder behandling av private planforslag.

Gebyret skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader på sektoren.

Andelen av gebyr som innkreves for tilsyn skal framgå av regulativet.»

Høyesterett behandlet i 2004, sak 1789, spørsmålet om gyldigheten av et kommunalt vedtak om gebyr i en delingssak etter delingsloven. Avgjørelsen er relevant også for gebyrfastsettelse i byggesaker. Det var søkt om fradeling av et areal på 356 dekar. Kommunen hadde ilagt et gebyr på 1.144.202 kroner.

Gebyrvedtaket ble kjent ugyldig. Førstvoterende i Høyesterett, som tilhørte flertallet, konkluderte slik:

«Fastsettelsen av gebyret i kart- og delingssaker skal ta utgangspunkt i de gjennomsnittlige utgiftene for vedkommende arealklasse, slik at man kommer så nær de faktiske utgifter for den enkelte arealklasse som mulig. Kommunen må ha et visst spillerom ved beregningen av disse gjennomsnittskostnadene. Men etter mitt syn går det en grense for hvor store gebyrer en arealklasse kan pålegges uten at kommunen kan dokumentere at de gjennomsnittlige utgiftene for vedkommende klasse er tilsvarende store.»

De årlige gebyrinntektene må som nevnt ikke overstige kommunens kostnader på sektoren. Videre må størrelsen på gebyret i saken man har til behandling, stå i forhold til ressursbruken.

Prinsippet om selvkost skal likevel ikke oppfattes så strengt at kommunen konkret må beregne hvor mye arbeid som går med i den enkelte sak. Det kan legges til grunn gjennomsnittsberegninger. Kostnader med tilsyn og klagebehandling kan tas med.

Av naturlige årsaker er det ulik tilgang på saker i kommunene, som igjen bestemmer organiseringen av arbeidsoppgavene. Muligheten er dermed til stede for at også beregningen av snittkostnadene blir forskjellig.

I dette ligger samtidig en fare for at dokumentasjonen som skal begrunne størrelsen på gebyrene, ikke har den nødvendige realisme alle forhold tatt i betraktning.

Tilsvarende kan bli resultatet når det ved utformingen av gebyrene er utøvet et skjevfordelingsskjønn, der en sakstype «subsidierer» en annen, uten at kommunens arbeidsbelastning og kostnader står i forhold til gebyret for denne sakstypen. Dermed kan kommunen ha overskredet spillerommet for gebyrfastsettelse. Vilkåret om at det bare er de «nødvendige» kostnadene det kan kreves inndekking for er i så fall ikke oppfylt, og selvkostprinsippet vil ikke være ivaretatt.

Kompleksiteten i gebyrordningen og de store forskjellene trekker i retning av standard maksimalsatser, som enhver kommune må holde seg innenfor. Praktiseringen av gebyrreglene i byggesaker har uansett neppe funnet den endelige formen.

Delta i debatten

Vi setter stor pris på at du deler ny kunnskap, dine egne erfaringer og diskuterer med oss og andre lesere. Du må bruke ditt fulle navn for å delta i debattene. Debatten vil bli moderert i tråd med de presseetiske regler. Modereringen skjer i etterkant av publiseringen.