Er drift og vedlikehold ute av kontroll?

Byggeprosjekter starter med nøye planlegging. Arkitekter tegner, og konsulenter beregner byggets konstruksjon og de tekniske anleggene. Til slutt bygger entreprenørene.

Før de kan utføre disse oppgavene, må de dokumentere kompetanse som godkjennes av offentlige myndigheter. Dette kalles sentral godkjenning.

Når byggene står ferdig, og har kostet flere hundre millioner og ofte milliarder, overtar eier og skal ta bygget i bruk, drifte og vedlikeholde det. Men hvilke krav stilles da til de som skal ivareta drift og vedlikehold av alle de kompliserte anleggene?

Eier må vedlikeholde fasader og innvendige overflater og påse at alle tekniske anlegg fungerer slik konsulentene har beskrevet. Inneklimaet, luft og temperatur, brannsikkerhet mv. skal følges opp.

Byggene skal til enhver tid tilfredsstille kravene i arbeidsmiljøloven. Så vidt jeg vet, er det ikke noen formelle kompetansekrav til de som skal drifte og vedlikeholde byggene og opprettholde byggets opprinnelige standard.

Driftsavdelingen består ofte av en driftsleder og noen få driftsteknikere uten spesialkunnskap på alle de ulike anleggene. Det bør stilles kompetansekrav med en form for sertifisering til de som skal drifte og vedlikeholde bygg, i hvert fall de offentlige byggene.

Effektivt dataverktøy blir viktig

Skal vi unngå at bygg «råtner på rot», må vi nok heve kompetansekravet i alle ledd for dem som skal drifte og vedlikeholde. Byggeier og de som skal bruke byggene, må være villige til å innse at det må avsettes penger på vedlikeholdsbudsjettet fra dag én. Driftsavdelingen må lage drift- og vedlikeholdsplaner som er forankret i befaringer, vedlikeholdsintervaller og anlegget og materialets beregnete levetid.

Den digitale verden er i ferd med å innta byggebransjen. Derfor må det investeres i dataverktøy som er i stand til å ivareta kravene til dataene som leveres fra dem som har prosjektert og bygget. Dataverktøyene blir de sentrale hjelpemidlene for å kunne styre oppgavene på en riktig og effektiv måte. Men det stiller også krav til driftspersonalet om at de både kan og vil bruke verktøyet maksimalt.

Med slike verktøy kan man tildele oppgavene etter en fast plan. Dette kan styres med mobiltelefon, og arbeidsordrer legges inn og kvitteres ut. Det gjelder både internt og innleid personell. Rapporter som dokumenterer driftsstans og reparasjoner på anleggene, blir grunnlag for anleggenes tilstand.

For eldre bygg som mangler vesentlig dokumentasjon, må dette systematisk samles inn. Tegninger må oppdateres, og tekniske anlegg dokumenteres. Dette arbeidet er ofte vanskelig og tidkrevende, og derfor lett å utsette.

Det kan vise seg at bruksendring opp gjennom årene har ført til feil bruk av arealene og underdimensjonerte anlegg. Kravene til arbeidsmiljø tilfredsstilles derfor ikke. Det blir da nødvendig med oppgradering, noe som kan bli krevende både økonomisk og når det gjelder gjennomføring. Men for å kunne drifte og vedlikeholde bygget på en økonomisk og forsvarlig måte, er dette nødvendig.

Det er også viktig å innhente kompetanse man mangler utenfra; etablere serviceavtaler med firmaer som har spisskompetanse på de anleggene det skal utføres service på. Her bør det være faste personer som utfører disse oppgavene slik at de kan få et eierskap til anleggene. Det nytter ikke at det kommer en ukjent person hver gang noe skal utføres. Det er tidkrevende å bli kjent med anleggenes funksjon og kapasiteter.

En driftsavdeling med god kompetanse er i stand til å lage riktige vedlikeholdsplaner som blir forstått og akseptert av byggeier og bruker, og som blir forankret i et budsjett.

Kunnskap er nøkkelen

Så kan man spørre seg om hvorfor det ikke stilles kompetansekrav til driftsavdelingen. Erfaringsmessig er det mye mer krevende å drifte og vedlikeholde bygg enn å prosjektere og bygge. Driftsavdelingen bør besitte tilstrekkelig kompetanse på alle områdene innen bygg og tekniske anlegg. For å kunne inneha denne kompetansen, kreves det lang erfaring fra de ulike disiplinene – man kan ikke komme rett fra skolebenken.

Kravene til kunnskap for å tegne, prosjektere og bygge et bygg, må også stilles til de som skal drifte og vedlikeholde bygget. Er det da nærliggende at myndighetene tar grepet og oppretter kompetansekrav til de som skal få lov til å drifte og vedlikeholde offentlig bygg? Kanskje vi da slipper å stenge toalettene, at bassenget er ute av drift og at deler av fasaden faller ned.