Planvasket bort store hytteområder. Her er rådene til kommuner som vil gjøre det samme

Røros

Like utenfor sentrum av Røros skimtes en og annen hytte mellom krokete bjørker. Landskapet ser ut som på et svart/hvitt-foto fra 60-tallet. Så gammel var også den eldste reguleringsplanen som ble opphevet da Røros gjennomførte planvask for områder utenfor sentrum.

Til nå har bergstaden opphevet 58 gamle reguleringsplaner.

På grunn av planvasken, kommer de enslige hyttene mellom bjørkene sør for Stikkilen og Djupsjøen, 8–10 km fra sentrum, til å forbli enslige.

106.000 dekar

I dag er det 3.418 hytter i Røros. Da reguleringsplanene ble opphevet og ny arealdel til kommuneplanen ble utarbeidet, ble 10 prosent av kommunens areal endret fra spredt bolig- og fritidsbebyggelse til LNFR-område (Landbruks-, natur og friluftsformål samt reindrift).

Røros kommune vet ikke eksakt hvor mange tomter som forsvant siden kart og terreng ikke stemte overens i de gamle reguleringsplanene.

– Mye av poenget med planvasken på reguleringsplannivå var at man også gjorde store endringer i kommuneplanens arealdel hvor særlig store områder avsatt til spredt utbygging ble fjernet. Her lå store mengder fradelte og ubebygde tomter som med ny arealdel ble ubyggbare. I alt dreier det seg om 106.000 dekar avsatt til spredt bebyggelse som ble omgjort til rent LNFR. I disse områdene lå det omtrent 200 dekar med fradelte tomter, sier kommuneplanlegger Ingunn Holøymoen.

– Problematisk med eldre planer

– Å styre arealbruken etter eldre planer er problematisk med hensyn til klima- og natur, fare og risiko, samt effektiv plan- og byggesaksbehandling, mener jurist og daglig leder i Holth og Winge, Nikolai Winge. 

Han kan betegnes som en slags nasjonal vaskerisjef og er en av dem som står bak utredningen «Bærekraftig arealbruk innenfor rammen av lokalt selvstyre» fra KS. 

Her ble begrepet planvask definert som «en systematisk og strategisk gjennomgang av eldre reguleringsplaner og områder for framtidig utbygging i kommuneplanens arealdel, som tar sikte på å sikre et plangrunnlag som er oppdatert med hensyn til dagens kunnskap, lovverk og politikk».

– Kjempevanskelig

Oppheving av reguleringsplaner i Røros gikk som egen prosess, men samtidig med utarbeidelse av ny arealplan.

– På denne måten fikk vi fanget opp noen viktige elementer fra de gamle reguleringsplanene i kommuneplanens arealdel der vi så det var nødvendig, sier Holøymoen.

Men hun legger vekt på at mange av vurderingene var tekniske og faglige, så noen ganger kunne det være vanskelig for politikerne å henge med i svingene og å se hvilke konsekvenser opphevingene kunne gi.

– Det var kjempevanskelig fordi vi jobber med planer på flere nivå og samtidig må forstå forholdet mellom jus og tolkninger. Innbyggerne forstår heller ikke alltid hva opphevingene ville bety – og det kan være vanskelig for oss å si også. Prosjektet blir større og større dess mer man går inn i det, sier Holøymoen.

Plankollega, Øystein Engan, prøver å forklare.

– Plansystemet er bygd opp lagvis. Når vi lager en ny plan, gjelder den foran gammel plan. Hvis ny plan ikke sier noe om for eksempel en farge, gjelder den planen som sier noe om farge. Det er intrikat juss.

Juristen Nikolai Winge mener at styring etter eldre planer også kan svekke lokaldemokratiet.

– Gamle planer er vedtatt av tidligere kommunestyrer på grunnlag av en annen kunnskap og politikk enn vi har i dag. Å gi byggetillatelse på grunnlag av slike planer er derfor en lite demokratisk måte å styre arealbruken på. Da gis det jo tillatelse på grunnlag av en politikk som var gjeldende for mange år siden.

– Ikke erstatningsansvar

Nikolai Winge mener kommuner er varsomme med å endre og oppheve planer i frykt for å komme i erstatningsansvar overfor utbygger eller grunneier. 

– Det er heller ikke uvanlig at det varsles søksmål mot kommuner som diskuterer om vedtatte planer for byggeområder skal oppheves. Den klare hovedregelen i norsk rett er imidlertid at kommunene kan endre og oppheve planer uten å komme i erstatningsansvar. Det er svært viktig at kommunene er kjent med dette, slik at utbyggere ikke klarer å skape usikkerhet og tvil ved å true med søksmål.

I april skal Kommunal- og moderniseringsdepartementet komme med en nasjonal veileder for revisjon av utdaterte planer.

Klima- og miljødepartementet har nylig bevilget 50 millioner kroner som tilskuddsmidler til kommuner som ønsker å gjennomføre planvask i arealforvaltningen for å bedre ivareta naturverdier. Søknadsfrist for dette er 11. februar.

Endrer fortløpende

Både Bergen, Færder, Tønsberg, Nordre Follo, Bygland og Røros er kommuner som har begynt å rydde opp i gamle planer. Larvik har fått 7 millioner kroner fra Forskningsrådet for å være pilot i prosjektet «Operasjon planvask».

Tønsberg endrer og opphever reguleringsplaner fortløpende. I 2016/17 ble 37 reguleringsplaner innenfor byplanområdet og 67 planer innenfor øvrige deler av tidligere Tønsberg kommune helt eller delvis opphevet.

«Kommunen gjennomfører nå en lignende planvask innenfor tidligere Re kommune. Vi har varslet oppheving av 17 reguleringsplaner. Disse vil sluttbehandles etter at kommuneplanen er revidert, skriver arealplanlegger Åge Hammervik i en e-post.

I forslaget til ny kommuneplan i Tønsberg endres 17 områder av ulike størrelser fra byggeområder til LNF-områder eller grønnstruktur.

Bygland hadde store områder som var avsatt til framtidig hyttebygging. I gjeldende reguleringsplaner ble de områdene som ikke er påbegynt eller er ferdig regulert tatt ut. Endringa fører til en reduksjon på om lag 20.000 dekar avsatt til framtidig hyttebygging.

Ifølge fagleder for plan i Bygland, Sonja Lien Skjevrak, har kommunen per i dag 101 vedtatte planer inkludert de 21 disposisjonsplaner og 23 kommunedelplanene som er i prosess for oppheving.

Mangler planfolk

De to planleggerne på Røros er samstemte i at det trengs flere folk for å vaske mer. Røros har søkt i 1,5 år etter arealplanlegger, og har endelig fått napp. To skal bli til tre.

I vaskeprosessen har de hentet inn konsulenthjelp og bruker også Statsforvalteren som juridisk rådgiver.

Winge ser også at de færreste kommuner har kapasitet til å gjennomgang av alle eksisterende reguleringsplaner. Men han mener det heller ikke er nødvendig. 

– Gjennom en kartlegging av reguleringsplanene, kan kommunen identifisere såkalte «problemplaner». Det vil si planer som genererer mange dispensasjonssøknader, eller planer som legger til rette for utbygging i særlig verdifulle naturområder. Dette er et arbeid som krever lite ressurser, og noe alle kommuner kan gjøre. Den mer omfattende planvasken kan tas etter hvert når vi får utviklet bedre metoder og rammer for et slikt arbeid.

Utsikt over verdensarv

På Hånesåsen, et par kilometer utenfor Røros sentrum, ligger hytter tett i tett med store vinduer mot bygda som i 1980 kom på Unescos verdensarvliste. 

Noen av hyttene har garasje. Veier går på kryss og tvers. Området er definert som sentrumsområde. Nå skal vaskejobben i gang her. Planleggerne tror denne prosessen blir vanskeligere da revisjonen av kommuneplanens arealdel ikke blir kjørt samtidig.

– Vi får dermed ikke tatt inn elementer fra reguleringsplanene i overordnet plan. Områdene kan da få manglende bestemmelser om den enkelte reguleringsplan fjernes, sier Holøymoen.

Hun mener mange av reguleringsplanene i tettbygde strøk ivaretar ulike verdier som ikke lar seg ivareta på samme måte i en overordnet plan, for eksempel kulturmiljøhensyn. 

– I disse områdene ønsker vi å beholde detaljreguleringsplanene og forsøker å utarbeide nye reguleringsplaner i stedet, sier hun.

Råd til andre kommuner

– Hva er de viktigste rådene dere kan gi til kommuner som ikke har kommet så langt som dere i vaskeprosessen?

– Gi opplæring av og forståelse til politikerne, sier de to Røros-planleggerne nesten samstemt.

– Ta én ting av gangen – bryt vasken ned i mindre prosjekter.

– Definere hva som er formålet. Hos oss er planvasken sammensatt. Planverket blir oppdatert etter dagens kunnskapsgrunnlag og politikk. Vi får færre dispensasjoner og enklere byggesaksbehandling både for kommunen og innbyggerne. Det har vi fått til. Bestemmelsene har blitt færre og bedre, sier Engan.