– Kan gjøre mer for å skaffe alle en god bolig

Berit Nordal er førsteamanuensis ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet i Ås, og forsker på grenselandet mellom kommersielle utbyggere og kommunale planleggere. Hennes budskap til deltakerne i Husbankens storbyprogram er at plan- og bygningsloven gir dem mange muligheter til å bidra til at alle grupper kan skaffe seg en god bolig.

– Hvis de klarer å bruke disse mulighetene, kan nybyggingen bidra til større bredde i boligtilbudet lokalt. Da er det mulig å gi et godt boligtilbud til alle som i dag faller utenfor fordi de sliter med dagens høye boligpriser. Det er fullt mulig uten at det skal koste veldig mye penger eller administrativt arbeid. Det er et uutnyttet potensial, som ikke tas i bruk fordi det krever en del kunnskap og stort mot, sier Nordal til Kommunal Rapport.

Flere ambisjonsnivåer

I sin innledning skisserte hun flere ambisjonsnivåer for kommunenes bruk av boligsosiale virkemidler. De laveste nivåene – som er mest utbredt – involverer ikke plan- og bygningsloven. Det dreier seg om å spre den kommunale boligmassen, gjennom kjøp og salg av leiligheter i ulike deler av byen. Eller å hjelpe vanskeligstilte inn i nye boligprosjekter ved tilvisningsordning. Det vil si at kommunene gir grunneier grunnlån, tilskudd og sikkerhet for inntekter, gjennom en avtale der kommunen får rett til å tilvise boligsøkere til en andel av boligene. Ingen av disse virkemidlene krever bruk av plan- og bygningsloven. 

De som hever ambisjonene noe selger også kommunale tomter, der kommunen kan diktere vilkårene, for eksempel ved at utbyggerne konkurrerer om prisen til sluttbrukerne. Jo strengere vilkår, jo lavere vil tomteprisen bli.

Et annet virkemiddel er å inngå partnerskapsavtaler med utbyggere om utbygging av kommunal eiendom, slik at kommunen får innflytelse på målgruppe og utforming. I sjeldne tilfeller har kommuner også kjøpt seg inn i utbyggingsprosjekter på kommersielle vilkår – for å redde prosjekter i vanskeligheter og samtidig sikre seg boliger til vanskeligstilte. 

– Må vite hva man vil

Men det er mulig å heve ambisjonsnivået enda mer – til det Nordal kaller nivå fire – ved å bruke mulighetene i plan- og bygningsloven. Den kan brukes til å integrere vanskeligstilte i ordinære private nybyggingsprosjekter gjennom bruk av den såkalte 10-prosentregelen. Den gir kommunen forkjøpsrett til inntil 10 prosent av boligene i nye prosjekter. Men det forutsetter at kommunestyret har gjort vedtak i kommuneplanen om kommunal forkjøpsrett og at grunneierne er varslet om det.

– Har man en tydelig kommuneplan får man mye gratis når det gjelder å sette boliger for vanskeligstilte på dagsorden, sier Nordal.

Kommunen må videre gå i forhandlinger med utbygger om hvem som er målgruppe for disse boligene, hvilke betingelser som skal stilles og ikke minst prisen. 

– Prisen er ikke gitt. Utbygger har også en viss interesse av at kommunen kjøper 5–10 prosent av boligene. Å forsøke å få fram felles interesser, er et godt utgangspunkt for forhandlingene. Kanskje kan man også knytte økonomiske virkemidler til avtalen, sier Nordal.

Hun fortalte at Universitetet i Ås har mye data om hva som påvirker prisen, og at dette er kunnskap kommunene bør benytte i forhandlingene. Hun minnet om at plan- og bygningsloven også gir kommunene et maktmiddel.

– Kommunene kan gå til ekspropriasjon hvis de ikke kommer i havn med avtaler med utbygger. Det er et ris bak speilet som er lite brukt. Men det er faktisk et virkemiddel i loven som kan brukes for at kommunene kan nå målene i kommuneplanen.

– Loven gir kommunene et stort handlingsrom, hvis de vil bruke det. Men de må vite hva de vil oppnå og hvem som er målgruppe. De må kjenne ulike modeller og benytte seg av skreddersøm, sier Nordal.